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蘇寧財富資訊17-12-2207:33降了！房價真的降了！根據國家統計局剛剛公布的2017年11月70個大中城市住宅銷售價格統計數據，與2016年同期相比，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格漲幅都已經連續14個月回落，三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅也是連續4個月回落，二線城市房價則總體處于穩定態勢。如此一來，就連任志強都不敢繼續堅持他的“房價暴漲論”了。這個時候是不是抄底時機呢？需要告訴你的是，房價雖然在降，房貸利率卻在持續上漲，也就是說，買房的月供壓力更大了！在即將到來的2018年，樓市行情將如何演變？房子到底買是不買？有購房需求的人，你是不是應該做足攻略了呢？房價短期看金融，金融主要看利率關于如何判斷一個城市未來的房價走勢，有一句比較經典的口訣：“短期看金融，中期看土地，長期看人口”。這句口訣由任澤平2008年首次提出，而后多年，他又在不同場合反復強調。作為年薪高達1500萬的經濟學家，任澤平的豐碩研究成果在業內已被高度認可。按照任澤平的觀點，要判斷短期內房價走勢，金融這個因素所占分量自然是重中之重。那么，短期看金融，金融看什麼？看利率！從房地產本身的特性來看，作為資金高度密集且兼具金融屬性與消費屬性的國民經濟支柱產業，房地產業景氣水平的周期性波動會很大程度上受到利率特別是個人按揭貸款利率的影響。而從歷史上看，個人按揭貸款利率的變動，無論是同房價走勢還是與商品房銷售額的周期性變化，均存在著顯著的相關性。可以說，個人按揭貸款利率的變化堪稱判斷房價走勢的“晴雨表”。從按揭貸款利率變動對房價的影響來看，當個人按揭貸款利率達到峰值時（如2011年12月和2014年9月），全國70個大中城市二手房房價環比漲幅幾乎是同步跌至周期谷底；當個人按揭貸款利率創造歷史低位時（如2009年6月和2016年9月），二手房房價環比漲幅均處于較高位置。此外，綜合來看，二手房房價環比變動走勢同個人按揭貸款利率變動走勢大體上呈反向狀態（見圖1）。從按揭貸款利率變動對商品房銷售額的影響來看，按揭貸款利率與房地產銷售同樣呈現出較強的相關性。根據圖2可以判斷，利率下降引來商品房銷售繁榮，而利率上調則導致商品房銷售下滑。例如，2009年6月與2016年6月，按揭貸款利率均處于歷史低點，與之相應的是，2009年12月與2016年6月，全國商品房銷售額增長雙雙達到周期高點；而2011年12月和2014年6月，按揭貸款利率達到階段性高點，全國商品房銷售額增速幾乎同期或稍有滯后的跌至谷底。過去20年房貸利率多在6%-7%根據融360每個月定期發布的《中國房貸市場報告》中的監測數據（見圖3），自2017年1月開始，全國首套房貸的平均利率已經實現了連續11個月的上漲，11月份更是高達5.36%，相當于基準利率的1.09倍，同比2016年11月上升逾20%。該利率尚且是首套房貸的平均利率，其中還包括了部分4.9%的便宜貸款，這便意味著，有些城市的首套房貸利率早已遠超1.2倍的標準。至于二套房的房貸利率，更是始終居高不下，2017年11月份高達5.66%。于是我們可以大體判斷，未來短期內，貸款利率的持續走高必將會導致房價的進一步下跌。看到房價下跌，不少購房者喜大普奔。然而，事情似乎不那么簡單，因為持續上揚的房貸利率同樣抬高了每個月的還貸成本。不信我們可以算一筆賬：倘若某購房者按照現行首套房貸的平均利率水平貸款200萬元購房，那么同2016年此時相比，他將會多支付總計40萬元的利息！那么，當前的房貸利率水平已經見頂了嗎？還沒有！縱觀歷史，現在的房貸利率還真不算高。從近20年的房貸利率變化來看，4.9%的房貸利率處在歷史最低位，也恰恰只有這一次是跌破了5%。所以說，即使繼續上漲至6%甚至更高，也不是不合乎情理——要知道，過去20年，最常見的房貸利率可是在6%-7%。未來一段時間房貸利率會繼續上漲從市場機制來看，利率是資金的價格，由于價格上升反映的是商品供給緊缺，因此我們可以將利率的持續走高理解為資金供給日趨緊張。而造成這一局面的原因主要有三點：第一，微幅收緊的貨幣政策讓M2增速回落。隨著“金融加速回歸服務實體經濟的本質”工作的日漸深入，以科技創新和文化創新為代表的“高精尖”產業貸款保持高速增長，而房地產市場的貸款規模卻在不斷收縮。過去一年內，央行通過公開市場操作、上調資金市場操作利率等政策來實施微幅收緊的貨幣政策，由此導致M2增速的持續回落（見圖5），這也導致房地產信貸的規模相應縮減，銀行系統也會收緊向消費者的房地產貸款規模或是相應抬高房地產貸款利率。事實也正是如此，據報道，2017年11月在全國35個城市533家銀行中，有474家銀行首套房貸款利率上升或與上月持平，占比高達88.9%。更為重要的是，2017年11月共有56家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理首套房貸業務，較上月新增14家。第二，房地產違規信貸業務已經到了“露頭就打”的程度。從決策部門的意愿來看，在明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位后，各部門、各大城市緊鑼密鼓地出臺了一系列房地產調控措施，據統計，截至2017年11月，中央和地方有關房地產調控的政策已經超過180次。今年下半年，監管部門嚴查消費貸進入房地產市場，最近央行行長明確提出“警惕并防控房地產市場泡沫風險”。某種意義上講，房地產違規信貸業務已經到了“露頭就打”的程度。在此大環境下，各大商業銀行順勢連續提高房貸利率也在所難免。第三，美聯儲加息將延續貨幣政策緊平衡、資金市場利率持續上揚的趨勢。隨著近期美聯儲完成了2017年內第三次加息，加拿大、英國、韓國、墨西哥、巴西、俄羅斯也相繼進入加息周期，這也映射出全球貨幣政策同步收緊的大勢正在逼近。對于中國央行來說，雖然目前沒有上調存貸款基準利率，但貨幣政策緊平衡、資金市場利率持續上揚的趨勢仍在持續，倘若不久的將來，一旦加息政策最終落地，必然會抬升整個市場的資金成本中樞，進而提高全社會的融資成本壓力。對于居民部門而言，影響最大的當然就是按揭貸款利率的繼續攀升，獲得貸款的難度也將越來越大。2018年買房需做好哪些準備？話說回來，不管在什麼時候，身處怎樣的環境之中，老百姓對于房子的向往始終不會消失，換言之，樓市的剛性需求始終是存在的，即便目前的時機可能并不是最佳。不過，對于那些準備在2018年出手買房的人來說，筆者給出三點建議供參考：第一，利率折扣仍舊很低的城市或地區值得重點關注。雖說整體上看，貸款利率的上調已是不爭的事實，但這畢竟是平均貸款利率的上調，并不排除一些城市依舊具有較低的利率水平。從2017年11月份統計數據來看，常州、溫州、中山等十個城市的房貸平均利率最為優惠（見圖6），這對于有購房需求的人來說無疑是一大利好：貸款利率折扣較低，也就意味著當地房價還沒有見頂——至少不會出現人家都是基準利率，而你買房的時候卻成了1.5倍基準利率的窘況。當然，意見僅供參考，切勿盲從。第二，從購房位置來看，盡量避開遠郊，同時要開始重視租金收益。也許是見慣了房價動輒“一年翻一番，五年乘以三”這種事情，相比之下，房租這種蠅頭小利始終難以入得了大多數人的法眼。然而根據前文的分析，2018年極有可能出現房價不漲月供大漲的狀況，因此，房租將會成為既穩定又實惠的重要收益來源。基于這一考慮，購房的地理位置選擇將更加重要。對于遠郊來說，出于交通是否便利、配套是否完善等多方面因素的考慮，想要租到一個較高價位著實是難上加難；反觀近郊或核心商圈，交通、購物、學校、醫院甚至是安全保障可謂是應有盡有。由此，近郊房產不僅租金收益可觀，房產的保值相對遠郊來說也更加可期。第三，長期來看，房價穩定的概率要遠遠高于大跌。筆者一直堅信，任何樓市政策的出臺宗旨從來都是“抑制房價過快增長”而不是“引導房價下跌”。就算是當前不少地方房價已經出現了下降，但也不是全部都降。即便是北上廣深等一線城市的房價已經出現了大面積不同程度的下跌，其擠壓之前樓市泡沫的意義可能大過于房價下跌本身。長遠來看，由于北上廣深的人口規模效應已經形成，而人才是房子的最終需求方，故北上廣深的房價更應趨于穩中有升而不是斷崖式下跌。此外，千萬不要想當然地認為，有些地方房價即將下跌或是已經下跌，對購房者來說就一定是好事，因為越來越高的月供壓力很可能會導致購房者花掉的錢更多。所以，如果遇到合適的房子，各方面自己都滿意，月供也可以負擔，就不要過于糾結。買到手后，哪怕短期內無法獲得極為理想的收益，但是隨著國家的發展與社會的進步，人們遲早會享受到經濟發展以及城鎮化加速帶來的紅利。因此，只要你是出于剛需目的，只要你看好國家的前途與所選城市的未來，那就放心地去買，五年或十年后，你不會后悔當下的決定。（來源：蘇寧財富資訊；作者：蘇寧金融研究院研究員付一夫）蘇寧財富資訊最近更新：17-12-2207:33簡介:原創解讀財經要聞 傳遞蘇寧金融智慧

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